Le syndic non-professionnel (SNP) doit être copropriétaire. (cf. article 17-2 de la loi du 10 juillet 1965)
Toute personne propriétaire d’un lot en pleine propriété ou en communauté de biens remplit donc ces conditions.
C’est valable qu’il s’agisse d’une personne physique ou morale. Donc si une SCI est propriétaire, la SCI peut être SNP ; mais pas le gérant de la SCI ! (sauf s’il est par ailleurs propriétaire à titre personnel bien entendu). Il faut donc dans ce cas que l’assemblée désigne comme syndic « la SCI XXX représentée par son gérant M./Mme xxx ».
On peut se poser la question pour les propriétaires d’un lot en indivision ou en démembrement. Le texte de loi ne rentre pas dans ces subtilités. Il nous semble donc logique de considérer qu’un indivisaire peut être SNP, de même qu’un usufruitier ou un nu-propriétaire. Mais cela pourrait être contesté et donc à apprécier par un juge, ce qui fera jurisprudence et permettra donc de savoir définitivement à quoi s’en tenir.
Il arrive parfois que l’assemblée désigne comme SNP une personne qui n’est pas encore copropriétaire, typiquement dans le cas où le SNP vend son appartement et l’assemblée désigne son successeur comme syndic. Ce type de décision est contestable. En tout état de cause, il faut que le nouveau syndic soit bien nommé (on ne peut pas juste dire « le futur acquéreur du lot n° x ») et que le texte de la résolution précise qu’il prendra ses fonctions à une date postérieure à la date de la mutation (mais en principe cette date doit être fixée et non variable…). Bref ce type de résolution est à éviter.
Enfin il faut traiter le cas où le SNP cède ses lots et n’est plus copropriétaire. Dans ce cas la loi prévoit que le mandat de syndic reste valide pendant un maximum de 3 mois à compter du moment où il n’est plus copropriétaire. Il doit donc convoquer au plus tard avant cette date limite.