Un gestionnaire de copropriété doit avoir une bonne connaissance de la réglementation.

Or la loi sur la copropriété est complexe et changeante. Complexe, car bien que les règles principales soient définies dans 2 documents (la loi de 1965 et le décret de 1967), il faut aussi connaître un ensemble de documents annexes. Et changeante, car elle évolue régulièrement, par grandes étapes pour le texte principal, mais très fréquemment pour les autres textes (sécurité, diagnostics...).

Le chapitre 1 présente les principaux textes de loi en vigueur.

Le chapitre 2 présente un exposé (succinct) des évolutions passées et à venir.

Le chapitre 3 aborde la question du règlement de copropriété et des décisions de l'assemblée, et les possibles conflits avec les textes de loi.

Chapitre 1 : Les textes de loi en vigueur

La loi de 1965 et son décret d'application

La loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 est le principal texte de loi régissant les copropriétés.

Le décret n° 67-223 du 17 mars 1967 apporte de nombreuses précisions sur les modalités d'application et les procédures.

Nous vous recommandons fortement de lire ces 2 textes au moins une fois en entier !

Les autres textes de loi relatifs à la copropriété

Des références (importantes ou anecdotiques) à la copropriété se retrouvent dans d'autres textes de loi. Vous trouverez les principales ci-dessous, classées par thème :

Enfin on peut consulter avec intérêt les recommandations (n° 1 à 26) de la Commission Relative à la Copropriété, qui n'ont pas force de loi mais donnent un avis éclairé sur quelques situations particulières non explicitées dans la loi.

Chapitre 2 : Evolutions de la loi

Nous n'allons pas reprendre ici tout l'historique des modifications apportées à la loi de 1965 (et à son décret d'application de 1967), dont la plupart sont très spécifiques ou d'ordre purement technique. Nous nous focaliserons sur 2 grande étapes importantes de cette évolution, qui ont une incidence majeure sur la gestion et la comptabilité.

On peut néanmoins citer ici d'autres textes qui ont apporté quelques évolutions importantes depuis 2000 :

• Loi n° 2006-872 du 13 juillet 2006 portant engagement national pour le logement, qui a apporté des précisions sur les résidences-services et sur l'application des nouvelles règles comptables (voir ci-dessous)
• Loi n° 2009-323 du 25 mars 2009 de mobilisation pour le logement et la lutte contre l'exclusion, qui a modifié la loi de 1965
• Décret n° 2010-391 du 20 avril 2010, qui a modifié le décret de 1967 sur des points relatifs aux assemblées, aux fonctions du syndic et aux résidences-services

La loi SRU de 2000 et les nouvelles règles comptables de 2005

La loi n° 2000-1208 du 13 décembre 2000 relative à la solidarité et au renouvellement urbains (dite loi SRU), complétée par le décret n° 2004-479 du 27 mai 2004, a introduit de nombreux changements importants, entre autres :

• Séparation du budget prévisionnel (charges courantes) des travaux et opérations exceptionnelles
• Principe de nouvelles règles comptables (voir ci-après arrêté et décret de 2005)
• Obligation de compte bancaire séparé (avec dispense possible pour les syndics professionnels)
• Carnet d'entretien
• Assouplissement de certaines règles de majorité en assemblée
• Procédures pour les copropriétés en difficulté

Le 14 mars 2005 ont été promulgués un décret et un arrêté venant préciser les nouvelles règles comptables dont les principes avaient été posés par la loi SRU. Ces 2 textes présentent en particulier :

• Un plan comptable standard (nomenclature)
• Les règles de fonctionnement associées aux différents comptes
• Une présentation normalisée pour l'approbation des comptes (5 annexes)

Enfin la loi n° 2006-872 du 13 juillet 2006 déjà citée ci-dessus a apporté des précisions sur l'application des nouvelles règles comptables (cf. articles 92 et 94 de cette loi).

Ces nouvelles règles sont applicables depuis le 1er janvier 2007. C'est sur ces règles de comptabilité que se base le logiciel Coprolib'.

La loi ALUR de 2014 et ses décrets d'application

La loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 (dite loi ALUR) a apporté un grand nombre d'évolutions qui se sont mises en place progressivement. Voici les principales :

• Fonds de travaux

• Le "fonds de travaux" créé par la loi ALUR ne doit pas être confondu avec les "avances pour travaux futurs" et les "provisions pour travaux votés" qui existaient déjà dans la loi.
  En effet :
  - L'alinéa 3 du II de l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que l'assemblée peut voter une avance pour travaux futurs (improprement appelée "provisions spéciales" dans cet article de la loi) et l'article 35 du décret du 17 mars 1967 prévoit que le syndic peut appeler des fonds pour cette avance (remboursable).
  - L'article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que des travaux spécifiques peuvent être votés en dehors du budget prévisionnel des charges courantes, et l'article 35 du décret du 17 mars 1967 prévoit que le syndic peut appeler des fonds (provisions, non remboursables) pour ces travaux.
  On avait donc jusqu'à présent 2 cas clairement définis :
  - des avances (remboursables) pour des travaux futurs non votés individuellement
  - des provisions (non remboursables) pour des travaux bien identifiés et votés individuellement
  Et bien entendu on peut utiliser les avances de travaux pour financer des travaux votés, c'est-à-dire transformer ces avances en provisions.
  La loi ALUR introduit une nouvelle notion (dans l'article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965) : le "fonds de travaux". Il s'agira de voter une cotisation annuelle (exprimée en % du budget prévisionnel des charges courantes, avec un minimum de 5%) dont la destination sera des travaux futurs non votés individuellement, et qui sera appelée sous forme de provisions (non remboursables). Et on pourra bien entendu utiliser ce fonds de travaux pour financer des travaux votés individuellement. Mais cette nouveauté de la loi ALUR n'est applicable qu'au 1er janvier 2017.

  L'arrêté du 27 décembre 2016 a complété la nomenclature du plan comptable définie par l'arrêté du 14 mars 2005 pour prendre en compte ce nouveau fonds de travaux. Et le décret n° 2016-1914 du 27 décembre 2016 a modifié le décret du 14 mars 2005 pour mettre à jour les modèles d'annexes en conséquence.

  A noter : la loi prévoit que le plafond applicable aux livrets A dont sont titulaires les syndicats de copropriétaires (actuellement fixé à 76500 €) sera fixé en fonction du nombre de lots de la copropriété, par un décret qui aurait dû paraître au plus tard le 1er janvier 2016... et qui est finalement sorti début 2020 ! (voir décret n° 2020-93 du 5 février 2020)

• Diagnostic technique global et plan pluri-annuel de travaux

• Les nouveaux articles L731-1 à L731-5 du Code de la Construction et de l'Habitation présentent le "diagnostic technique global".
  Décidé par l'assemblée à la majorité simple de l'article 24, il inclut le DPE ou l'audit énergétique et il est obligatoire avant mise en copropriété d'un immeuble de plus de 10 ans.
  Le résultat du diagnostic est présenté à la première assemblée qui suit sa réalisation, avec à l'ordre du jour de la même assemblée la question d'un plan pluriannuel de travaux.
  Aux assemblées suivantes, est mise à l'ordre du jour la question de l'adoption d'un plan pluriannuel de travaux ou des décisions relatives à la mise en œuvre du plan pluriannuel de travaux précédemment adopté.
  Les travaux décidés en assemblée suite au diagnostic technique global sont inscrits dans le carnet d'entretien.
  Enfin en cas d'insalubrité (article L1331-26 du Code de la Santé Publique), de risques de sécurité pour les occupants (article L129-1 du Code de la Construction et de l'Habitation) ou de péril (article L511-1 du Code de la Construction et de l'Habitation), les autorités peuvent demander au syndic de produire ce diagnostic, et à défaut de production dans un délai de 1 mois, elles peuvent faire réaliser ce diagnostic aux frais du syndicat.
  Ces nouvelles dispositions sont applicables au 1er janvier 2017.

  Le décret n° 2016-1965 du 28 décembre 2016 précise les compétences dont doit justifier la personne qui réalise DTG d’une part ; et d’autre part les modalités selon lesquelles les travaux dont la réalisation apparait nécessaires sont intégrées au carnet d’entretien.

• Immatriculation du syndicat

• Les nouveaux articles L711-1 à L711-7 du Code de la Construction et de l'Habitation, dont les modalités d'application restent à définir par décret, introduisent un registre d'immatriculation des copropriétés. L'obligation d'immatriculation ne sera effective qu'en 2017 pour les copropriétés de plus de 200 lots principaux, en 2018 pour celles de plus de 50 lots principaux et en 2019 pour les autres. L'immatriculation sera faite d'office par le notaire en cas de vente. L'immatriculation est une condition requise pour obtenir une subvention de l'Etat. L'immatriculation sera automatique en cas de mise en copropriété à partir du 1er janvier 2017.
  Ces dispositions ne s'appliquent qu'aux copropriétés à destination partielle ou totale d'habitation.

  Le décret n° 2016-1167 du 26 août 2016 a mis en place le registre national d'immatriculation des syndicats de copropriétaires.
  L'arrêté du 10 octobre 2016 a précisé le contenu du registre et ses modalités de consultation.
  Le site web du registre national des copropriétésest ouvert depuis le 1er novembre 2016.

• Fiche synthétique

• Le nouvel article 8-2 de la loi du 10 juillet 1965 introduit une "fiche synthétique de la copropriété", qui doit être mise à disposition des copropriétaires. Le contenu de cette fiche sera fixé par décret. Il s'agit en fait de donner aux copropriétaires des informations sur l'administration de l'immeuble, de même qu'on leur donnait déjà des informations sur l'entretien de l'immeuble via le carnet d'entretien. Coprolib' a depuis longtemps anticipé sur ce besoin en fournissant un carnet d'entretien intégrant de nombreuses informations de gestion... Cette obligation ne sera effective qu'en 2017 pour les copropriétés de plus de 200 lots, en 2018 pour celles de plus de 50 lots et en 2019 pour les autres.
  Ces dispositions ne s'appliquent qu'aux copropriétés à destination partielle ou totale d'habitation.

  Le décret n° 2016-1822 du 21 décembre 2016 fixe le contenu de la fiche synthétique. Cette fiche synthétique peut être obtenue par le syndic sur le site web du registre national des copropriétés une fois que la copropriété a été immatriculée.

• Informations des futurs acquéreurs

• La liste des pièces à fournir au notaire a été complétée, et de plus il faut fournir certaines pièces dès la promesse de vente. Voir les articles L721-1 à L721-3 du Code de la Construction et de l'Habitation.

  A noter également : le questionnaire du notaire intègre désormais une demande de situation de l'acquéreur si celui-ci est déjà copropriétaire (voir le II de l'article 20 de la loi du 10 juillet 1965). En effet s'il n'est pas à jour de ses charges (mise en demeure restée infructueuse depuis plus de 45 jours), le notaire interdit la vente (sauf si l'acquéreur règle sa dette dans un délai de 30 jours) !

• Assouplissement des règles de majorité

• Nouveaux cas de majorité simple (article 24) :
  - les travaux nécessaires à la conservation de l'immeuble ainsi qu'à la préservation de la santé et de la sécurité physique des occupants (anciennement article 25 n, plus ou moins...)
  - les modalités de réalisation et d'exécution des travaux rendus obligatoires en vertu de dispositions législatives ou réglementaires (anciennement article 25 f) ou d'un arrêté de police administrative relatif à la sécurité ou à la salubrité publique (anciennement article 25 h)
  - les modalités de réalisation et d'exécution des travaux notifiés en vertu de l'article L313-4-2 du Code de l'Urbanisme (restauration immobilière)
  - les adaptations du règlement de copropriété rendues nécessaires par les modifications législatives et réglementaires intervenues depuis son établissement (ancien article 49)

  Nouveaux cas de majorité absolue (article 25) :
  - l'ensemble des travaux comportant transformation, addition ou amélioration (anciennement article 26 c)
  - la demande d'individualisation des contrats de fourniture d'eau et la réalisation des études et travaux nécessaires à cette individualisation (anciennement article 26 d)
  Attention : Pour ces 2 nouveaux cas, l'article 25-1 ne s'applique pas.

  A noter aussi : la surélévation peut maintenant être décidée à la double majorité (article 26) au lieu de l'unanimité, et le règlement de copropriété ne peut pas définir une majoriét supérieure. De plus pour la vente du droit de surélévation, il n'y a plus besoin de l'accord des copropriétaires du dernier étage. Mais ceux-ci deviennent prioritaires pour l'acquisition des lots nouvellement créés.

  Important : Du fait de ces divers changements, les alinéas des articles 24, 25 et 26 ont été renumérotés. Attention à vos références !

• Extension du rôle du conseil syndical

• Le syndic doit établir le budget prévisionnel en concertation avec le conseil syndical.

  En cas d'empêchement du syndic, le président du conseil syndical peut convoquer une assemblée pour désigner un nouveau syndic.

  Le conseil syndical effectue une mise en concurrence des contrats de syndic et en informe les copropriétaires.

  En cas de non transmission des pièces demandées par le conseil syndical, le syndic est passible de pénalités dont le montant a été fixé par le décret n° 2020-1229 du 7 octobre 2020.

• Syndicat coopératif sans conseil syndical (!)

• Le nouvel article 17-1-1 de la loi du 10 juillet 1965 introduit ce mode de gestion pour le moins étrange, possible pour les petites copropriétés de moins de 10 lots et ayant un budget annuel de moins de 15000 €. On ne voit pas bien ce que ça simplifie...
  NB: Cet article est abrogé par l'ordonnance ELAN du 30 octobre 2019, mais on retrouve la même idée (un peu mieux développée) dans le nouvel article article 41-11 de la loi du 10 juillet 1965.

• Contrats de syndic

• Un contrat type et des honoraires de prestations particulières seront fixés par décret. Le décret n° 2015-342 du 26 mars 2015 a défini le contrat-type de syndic applicable à tous les contrats conclus ou renouvelés après le 1er juillet 2015 (mais n'a pas fixé les honoraires de prestations particulières).

  Les honoraires sur travaux ne doivent pas figurer dans le contrat, mais doivent figurer dans le projet de résolution des travaux soumis au vote et être exprimés en %HT du total des travaux (avec taux dégressif).

  Le syndic doit soumettre à l'AG (majorité de l'article 25) la décision de confier les archives du syndicat à une société aux frais du syndicat mais sans rémunération du syndic.

  La nouvelle rédaction de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit un plafonnement des honoraires de syndic pour état daté (défini par le décret n° 2020-153 du 21 février 2020 en vigueur depuis le 1er juin 2020).

  Le compte séparé a toujours été obligatoire pour tous les syndics... avec une dérogation possible pour les syndics professionnels (vote d'une dispense par l'AG). Malheureusement la loi ALUR n'a pas entièrement supprimé cette dérogation puisque le vote d'une dispense est toujours possible en cas de syndic professionnel si la copropriété a au plus 15 lots. Par contre dans ce cas, le syndic ne peut pas proposer des honoraires différenciés selon qu'il y a compte séparé (sans convention de fusion ni compensation) ou pas. Et dans tous les cas le syndic doit fournir au conseil syndical des relevés bancaires périodiques (même s'il n'y a pas de compte séparé). Ces nouvelles règles s'appliquent aux mandats signés à partir du 24 mars 2015.

  La démission du syndic est désormais soumise à un préavis de 3 mois, ce qui permet de convoquer une assemblée avec mise en concurrence.

  Enfin en cas d'élection d'un nouveau syndic par l'assemblée, le mandat du syndic précédent prend fin à la date de prise de fonction du nouveau syndic.

• Dématérialisation

• La mise en place d'un extranet est désormais obligatoire... pour les syndics professionnels ! Et encore, l'AG pourra voter une dispense (comme pour le compte bancaire séparé). Cette règle est applicable à partir du 1er janvier 2015. Le décret du n° 2019-502 du 23 mai 2019 est venu tardivement préciser le contenu de cet extranet, applicable à partir du 1er juillet 2020. En tout cas l'espace collaboratif de Coprolib' répond entièrement à cette exigence (et même plus !) depuis longtemps.

  Le nouvel article 42-1 de la loi du 10 juillet 1965 stipule que : "Les notifications et mises en demeure, sous réserve de l'accord exprès des copropriétaires, sont valablement faites par voie électronique."
  Le décret n° 2015-1325 du 21 octobre 2015 est venu préciser les modalités : la solution technique retenue est la lettre recommandée électronique (LRE, dont les modalités sont définies dans le décret n° 2011-144 du 2 février 2011, remplacé à partir du 1er janvier 2019 par les articles R53 à R53-4 du Code des postes et communications électroniques créés par le décret n° 2018-347 du 9 mai 2018). Toutes les notifications mentionnées dans la loi du 10 juillet 1965 et ses décrets d'applications sont désormais valables par ce moyen (l'article 64 du décret du 17 mars 1967 a été modifié en conséquence). En ce qui concerne les notifications faites aux copropriétaires, leur validité reste toutefois soumise à une accord préalable du destinataire, qui doit être donné par recommandé avec avis de réception (par voie postale ou électronique) ou lors d'une assemblée (auquel cas il doit être consigné dans le procès-verbal).
  A noter : le décret n° 2020-834 du 2 juillet 2020 (voir plus bas), applicable à partir du 4 juillet 2020, propose une solution technique alternative à la LRE, et qui est moins contraignante en terme de procédure d'authentification de l'expéditeur et du destinataire.

• Démembrement de propriété

• En cas de convention d'usufruit au profit d'une personne morale en vue de la location, d'après le nouvel article L253-1-1 du Code de la Construction et de l'Habitation, l'usufruitier supporte seul le paiement des provisions prévues aux articles 14-1 et 14-2, et l'usufruitier est de droit le mandataire commun défini à l'article 23. De plus, dans ce cas, les clauses de la convention d'usufruit précisant la répartition des charges, provisions et avances à l'expiration de cette convention ne sont pas opposables au syndicat.

• Copropriétés en difficultés et procédures

• A noter principalement la réécriture des articles 29-1A à 29-6 et la création des articles 29-7 à 29-15 relatifs à la mission de l'administrateur provisoire dans le cas de copropriétés en difficulté.

  Le décret n° 2015-999 du 17 août 2015 est venu apporter des précisions supplémentaires sur les procédures judiciaires applicables aux copropriétés en difficulté.

  Dans le Code de la Construction et de l'Habitation, les nouveaux articles L741-1 à L741-2 traitent des difficultés des copropriétés dégradées, les articles L615-1 à L615-10 traitent des mesures de sauvegarde et de la procédure de carence.

La loi ELAN de 2018

La loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 (dite loi ELAN) a été publiée au J.O. le 24 novembre 2018.

Cette loi contient un certain nombre de modifications de la loi sur la copropriété, qui s'appliquent à compter du 25 novembre 2018 :

• précisions sur les lots transitoires lors de la mise en copropriété d'un ensemble immobilier (article 1er)
• précisions sur le traitement des baux réels solidaires en copropriété (article L255-7 du Code de la Construction et de l'Habitation)
• précisions sur la définition des parties communes spéciales et des parties communes à jouissance privative, avec possibilité de voter à la majorité de l'article 24 la modification du règlement de copropriété pour apporter ces précisions (article 3, articles 6-2 à 6-4, article 37-1)
• utilisation du nombre de voix en fonction des catégories de charges spéciales pour les travaux afférents à des parties communes spéciales, même si ces dispositions ne sont pas prévues par le règlement de copropriété (article 6-2)
• précisions sur l'utilisation du fonds de travaux dans le cas de charges spéciales (article 14-2)
• extension de la procédure de recouvrement d'impayés prévue à l'article 19-2 pour rendre exigibles toutes les provisions non encore échues, y compris les provisions pour travaux (et pas seulement les provisions pour charges courantes)
• modification de la règle de majorité concernant les opérations d'amélioration de l'efficacité énergétique à l'occasion de travaux affectant les parties communes (passage de l'article 24 à l'article 25)
• modification de la règle concernant la nombre maximal de pouvoirs autorisés (article 22), de façon à permettre à un mandataire d'avoir plus de 3 pouvoirs tant que le nombre total de ses voix ne dépasse pas 10% du total des voix du syndicat (au lieu de 5% précédemment)
• précisions sur la liste des personnes ne pouvant recevoir un pouvoir ni présider l'assemblée (article 22)
• délai de notification du procès-verbal réduit à 1 mois après la date de l'assemblée, au lieu de 2 mois précédemment (article 42)
• possibilité d'assister à une assemblée en visio-conférence (article 17-1 A), sous réserve des dispositions des articles 6 et 7 du décret n° 2019-650 du 27 juin 2019
• possibilité de vote par correspondance (article 17-1 A), sous réserve des dispositions d'un décret d'application (décret n° 2020-834 du 2 juillet 2020)
• modification du délai de prescription des actions personnelles entre copropriétaires ou entre un copropriétaire et le syndicat (on passe de 10 ans à 5 ans, cf. article 2224 du code civil)

Au final les modifications listées ci-dessus sont relativement mineures.
La vraie modification importante est la possibilité donnée au gouvernement de légiférer par voie d'ordonnance, dans le cadre suivant :
- restructuration du corpus de textes législatifs relatifs à la copropriété (ordonnance à paraître avant le 25 novembre 2019)
- statuts et règles de gouvernance des copropriétés (ordonnance à paraître avant le 25 novembre 2020)

L'ordonnance ELAN du 30 octobre 2019

La première ordonnance ELAN est l'ordonnance n° 2019-1101 du 30 octobre 2019, applicable dans sa grande majorité au 1er juin 2020 (en partie sous réserve de décrets à paraître, voir ci-après le décret n° 2020-834 du 2 juillet 2020).

Evolutions relatives à la définition de l'immeuble et à la gestion du syndicat :

• possibilité pour un immeuble à destination totale autre que d'habitation de déroger à la loi du 10 juillet 1965 et d'être géré par une convention votée à l'unanimité des copropriétaires (article 1)
• aucune servitude ne peut être établie sur une partie commune au profit d'un lot (article 6-1)
• décisions afférentes aux parties communes spéciales (article 6-2)
• suppression de la mention obligatoire dans le règlement de copropriété de la possibilité de passer en syndicat coopératif (article 14)
• possibilité de création d'un syndicat secondaire si "plusieurs entités homogènes susceptibles d'une gestion autonome" (en plus du cas de "plusieurs bâtiments") (article 27)
• règles applicables en cas de liquidation du syndicat (article 46-1)

Evolutions relatives à la mission et au contrat du syndic (*) :

• fiche d'information (modèle défini dans arrêté à paraître) à joindre au projet de contrat dans la convocation d'AG (article 18-1A)
• la non transmission de la fiche synthétique donne lieu à des pénalités (définies par le décret n° 2020-1229 du 7 octobre 2020, hors contrat de syndic) mais n'est plus un motif de révocation du syndic (article 8-2)
• plafonnement des amendes administratives en cas de manquement du syndic à ses obligations (article 18-1A)
• déplacement depuis l'article 18 des règles relatives aux conventions passées avec le syndic ou une entreprise avec laquelle il a des liens capitalistiques, et possibilité de conclure une convention portant sur des prestations de services autres que celles relevant de sa mission de syndic (article 18-1A)
• facturation de toutes prestations réalisées pour le copropriétaire (pas seulement les frais de mutation) (article 10-1)
• transmission au nouveau syndic : premier délai de 15 jours (au lieu de 1 mois) + références des comptes bancaires + documents dématérialisés (voir liste dans décret n° 2019-502 du 23 mai 2019 si syndic professionnel) (article 18)
• règles de fin de contrat et de résiliation (article 18)

(*) Certaines de ces dispositions ne s'appliquent que pour les contrats signés à partir du 1er juin 2020, d'autres seulement à partir du 31 décembre 2020.

Evolutions relatives aux assemblées :

• déplacement de l'ancien III de l'article 24 (article 10)
• demande d'AG par un copropriétaire à ses frais (article 17-1AA)
• gestion des votes par correspondance en cas d'amendement du projet de résolution (article 17-1A)
• en cas de démembrement de propriété, le nu-propriétaire (s'il est unique) est le mandataire par défaut (article 23)
• allègement des règles de majorité (article 24) : suppression des vide-ordures pour des impératifs d'hygiène (auparavant Art. 25)
• allègement des règles de majorité (article 24) : autorisation permanente accordée à la police ou à la gendarmerie nationale de pénétrer dans les parties communes (auparavant Art. 25)
• allègement des règles de majorité (article 25) : modalités d'ouverture des portes d'accès aux immeubles (auparavant Art. 26)
• passerelle du 2ème vote immédiat applicable (et obligatoire si conditions réunies) à toutes les résolutions votées à la majorité des voix, mais plus de passerelle de 2ème assemblée (article 25-1)
• passerelle du 2ème vote immédiat applicable (et obligatoire si conditions réunies) à toutes les résolutions votées à la double majorité de l'Art. 26 (article 26-1)
• en cas de décision relative à un emprunt collectif : notification du procès-verbal à tous les copropriétaires et délai de 2 mois pour notification au syndic de la participation d'un copropriétaire (articles 26-4 et 25-3)
• travaux réalisés par un copropriétaire pour l'accessibilité des logements aux personnes handicapées ou à mobilité réduite qui affectent les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble : auparavant nécessitait une autorisation à l'Art. 24, maintenant juste une information avec possibilité pour l'AG de s'y opposer à la majorité de l'Art. 25 (article 25-2)
• notification du procès-verbal "sans ses annexes" (article 42)

Evolutions relatives au conseil syndical :

• action en justice contre le syndic par le président du conseil syndical (mandaté par l'AG) ou un groupe de copropriétaires (article 15)
• membres autorisés du conseil syndical : ajout des "ascendants ou descendants d'un copropriétaire" et des "personnes liées au syndic" (si syndic non-professionnel) (article 21)
• membres interdits du conseil syndical : ajout des "concubins", des "parents en ligne collatérale jusqu'au 2ème degré" et des "personnes liées aux préposés" (article 21)
• possibilité de décider de ne pas constituer de conseil syndical même en syndicat coopératif (!) (article 21)
• délégation de pouvoirs au conseil syndical avec une enveloppe budgétaire associée (articles 21-1, 21-2, 21-3, 21-5) et des règles comptables particulières définies par les articles 4 et 5 du décret n° 2020-1229 du 7 octobre 2020 et l'arrêté du 20 août 2020 (applicables à partir du 31 décembre 2020)
• assurance RC obligatoire pour chaque membre du conseil syndical (article 21-4)

Evolutions relatives aux "petites copropriétés" (articles 41-8 à 41-12) :

• cas d'application : lorsque le syndicat des copropriétaires comporte au plus 5 lots à usage de logements, de bureaux ou de commerces, ou lorsque le budget prévisionnel moyen sur une période de trois exercices consécutifs est inférieur à 15000 €
• première dérogation : absence d'obligation de constitution d'un conseil syndical
• deuxième dérogation : absence d'obligation de tenue d'une comptabilité en partie double (auparavant dans Art. 14-3 mais avec un nouveau seuil)
• troisième dérogation : prise de décisions à l'unanimité par consultation écrite (sauf pour les décisions relatives au vote du budget prévisionnel et à l'approbation des comptes)
• quatrième dérogation (pour les syndicats coopératifs n'ayant pas institué de conseil syndical) : désignation par l'AG d'un syndic parmi les copropriétaires

Evolutions relatives aux copropriétés ne comportant que 2 copropriétaires (articles 41-13 à 41-23) :

• possibilité de déléguer la mission du syndic non professionnel à un tiers
• dérogations aux règles relatives à l'assemblée générale : règles spécifiques pour le calcul des majorités de vote, possibilité de prendre des décisions sans assemblée générale, possibilité de se réunir sans convocation préalable, possibilité d'une convocation réciproque, contestation de décisions prises par l'autre copropriétaire
• remboursement de frais engagés par le copropriétaire non syndic
• actions en justice : conséquences liées à des conflits d'intérêts du syndic non professionnel, autorisation judiciaire pour passer seul un acte, prescriptions ou autorisations judiciaires de prendre toutes les mesures urgentes que requiert l'intérêt commun, autorisation judiciaire pour l'aliénation d'une partie commune

Evolutions diverses :

• un copropriétaire ne peut faire obstacle à l'exécution, même sur ses parties privatives, de tous travaux d'intérêt collectif (et non plus de certains types de travaux seulement) (article 9)
• déduction des dettes d'un copropriétaire lors de la répartition du prix de vente de parties communes (article 16-1, pour les ventes conclues à partir du 1er juin 2020)
• application du privilège immobilier spécial à toutes les créances (article 19-1)
• une nouvelle grille de répartition des charges décidées par le juge est applicable à compter du prochain exercice (article 43)

Le décret (et l'arrêté) du 2 juillet 2020

Le décret n° 2020-834 du 2 juillet 2020, entré en vigueur le 4 juillet 2020, vient modifier le décret du 17 mars 1967 pour corriger de nombreuses petites incohérences avec la loi du 10 juillet 1965, apparues suite aux modifications apportées par la loi ELAN du 23 novembre 2018 et l'ordonnance du 30 octobre 2019.

Il apporte également plusieurs précisions et améliorations :

• distribution des pouvoirs en blanc par un membre du conseil syndical à défaut du président
• délai de 8 jours accordé pour la signature du procès-verbal après la tenue de l'AG
• pas d'application "en cascade" de la passerelle de l'article 25-1 sur un 2ème vote de l'article 26-1
• dispositions relatives aux AG convoquées à la demande d'un ou plusieurs copropriétaires conformément au nouvel article 17-1AA de la loi
• précisions sur la question des travaux d'accessibilité réalisés par un copropriétaire (cf. article 25-2 de la loi)
• précisions sur le fonctionnement de la délégation de pouvoir au conseil syndical
• modalités relatives aux décisions prises par une consultation écrite (petites copropriétés)
• modalités relatives aux décisions prises hors AG dans une copropriété à 2 copropriétaires
• contrat-type de syndic revu sur plusieurs points (le modèle proposé par Coprolib' est à jour par rapport à ces modifications)
• modalités de notification et mise en demeure par un procédé électronique mis en œuvre par l'intermédiaire d'un prestataire de services de confiance qualifié et garantissant l'intégrité des données, la sécurité, ainsi que la traçabilité des communications (solution alternative à la LRE)

Ce décret précise également le fonctionnement des votes par correspondance :

• obligation de joindre le formulaire de votes par correspondance à la convocation
• délai de réception (au moins 3 jours avant la date de réunion)
• mentions obligatoires sur la feuille de présence et dans le procès-verbal
• pas de prise en compte du formulaire de votes par correspondance si le copropriétaire est présent ou représenté

Il est complété par un arrêté du 2 juillet 2020 qui décrit le modèle de formulaire de votes par correspondance. Le formulaire proposé par Coprolib' depuis le mois de mars est conforme à ces dispositions et a été mis à jour pour y ajouter les mentions relatives aux textes de loi.

Chapitre 3 : Le règlement de copropriété et les décisions d'assemblée

On ne peut pas clore ce tutoriel sans parler du règlement de copropriété et des décisions d'assemblée, qui d'une certaine façon "font loi" dans la copropriété qu'ils concernent.

Toutefois, autant les textes de loi sont (a priori) cohérents entre eux, autant il peut y avoir des divergences entre ces textes de loi communs et les références particulières à une copropriété que sont le règlement de copropriété et les décisions d'assemblée.

Dans ce contexte, il est bon de se rappeler que :

• Toute clause du règlement de copropriété entrant en contradiction avec la loi est illicite et "réputée non écrite", conformément à l'article 43 de la loi. Mais cela ne signifie pas pour autant qu'elle n'est pas applicable ! Elle reste applicable tant que le juge (président du tribunal judiciaire) ne l'a pas déclaré illicite, ce qu'il peut faire à la demande de tout copropriétaire et ce sans qu'il y ait prescription.
• Une décision d'assemblée peut être en contradiction avec la loi ou avec le règlement de copropriété (ou avec une décision précédente). Toutefois tant que cette décision n'a pas été annulée par un jugement, elle demeure applicable. Et la demande d'annulation ne peut provenir que d'un copropriétaire opposant ou défaillant, dans un délai de 2 mois à compter de la notification du procès-verbal d'assemblée, conformément aux dispositions de l'article 42 de la loi. La seule exception concerne le cas d'une décision d'assemblée consistant à introduire dans le règlement de copropriété une clause illicite, cas pour lequel il n'y a pas presciption (cf. point précédent).

Si votre règlement de copropriété comporte une clause illicite, vous pouvez proposer à l'assemblée de voter (à la majorité simple de l'article 24) une résolution reconnaissant le caractère illicite de cette clause qui du coup devient non applicable.

Toutefois si votre règlement de copropriété est ancien, il est fort probable que plus de la moitié du texte soit obsolète (soit par rapport aux évolutions législatives, soit par rapport à des décisions d'assemblée plus récentes). Dans ce cas il est fortement recommandé de procéder à une mise à jour du règlement de copropriété, qui peut être votée par l'assemblée à la majorité simple conformément au II f de l'article 24. Attention : dans ce cas on se contente d'un "toilettage", on n'introduit pas de nouvelles clauses relatives à la jouissance, l’usage et l’administration des parties communes (qui nécessiteraient un vote à la double majorité de l'article 26) ou une nouvelle répartition des charges (qui nécessiterait l'unanimité, sauf exceptions : voir le tutoriel "La répartition des charges", chapitre 4).

Conclusion

Avec Coprolib', vous êtes accompagné pour gérer votre copropriété en conformité avec la réglementation. Les actions qui vous sont proposées et les aides en ligne font toujours référence aux derniers textes en vigueur, avec de nombreux liens vers les textes de loi en ligne sur le site Legifrance. Et les principaux textes de loi sont téléchargeables sous forme de fichiers PDF (ou Word) dans l'espace communautaire, accessible via le lien "Aide et support", onglet "Documents".